许嘉银 "放纵" 是在新能源汽车车间，他的新重点也可能是房地产服务。

7 月 31 日，中国恒大（03333)。( 香港）宣布或分拆集团的物业。消息传出还不到半个月前，8 月 13 日晚，恒大宣布其恒大地产的总资产为 23 港元。50 亿美元的战略投资。在此基础上，估计恒大物业的总估值约为 83 港元。80 亿（750 亿美元）。在上市的物业管理公司中，只有碧桂园的市值达数千亿元。

恒大地产上市过程正在稳步推进，这一次引进的投资额不仅远远超出预期，徐家银的投资团队也聚集在一起。据报道，恒大地产将引进 14 名战略投资者，包括中信、光大控股等大型中央企业、红杉资本中国基金、云峰基金等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业。

值得注意的是，此次活动还包括陈凯云，他是中国香港自置居所创办人刘连雄的妻子，也是恒大董事长许嘉欣的老朋友。该公司 5.37% 的恒大地产股份（价值 45 亿港元）是投资者中比例最高的，也是唯一的个人投资者。

徐家银与这些 "天团投资者" 有很多联系。例如，在收购恒大地产之前，刘连雄家族在中国拥有恒大逾 5% 的股份，并积极投资恒大股票和债券。2014 年，马云以徐嘉银的名义入股广州恒大足球俱乐部，马化腾的腾讯也与恒大合作建立恒大网络。

战争开始后，投手持有 28 英镑的股份。061% 在目标公司（Mangrove 3 有限公司）)，中国恒大仍拥有 71 家。恒大地产 939%，仍是恒大间接非全资子公司。在融资方面，恒大已为集团物业管理业务引进了一批知名的战略投资者，这将提升集团物业管理业务的企业形象和专业水平，也将支持集团的成长和发展。

徐家银的朋友圈很强，可以看到。据分析，中国恒大获得了马云、马化腾、沈南鹏等政要的支持，充分展示了恒大地产的巨大发展潜力。然而，鉴于恒大过去的物业管理项目大多来自恒大自身的发展资产，上市后恒大如何在市场化和多元化方面进行行动是值得关注的。

受此消息影响，中国恒大于 8 月 14 日开盘，盘中上涨逾 7%，总市值达 2,926 亿港元。

恒大地产可能在一年内上市

恒大在 8 月 13 日的声明中透露了对开战的投资细节。在其他机构投资者中，除陈凯云外，华泰国际湾区投资有限公司。有限公司捐款 40 亿港元，SCCGrowthVI2020B，L.P. 红杉资本所有。供款港币 3 元。450 亿阿里巴巴云峰基金认购了 1 港元。50 亿，持有 1。79. 腾讯控股（Tencent Holdings) 认购 1 港元。20 亿，持有 1。433%；夏海军认购 5.5 亿港元，股份为 0。657%；周大福创始人郑佳春的家族出资 5 亿港元，持有 0% 的股份。597%。

恒大早在 7 月 31 日就表示，正在考虑拆分其物业管理服务和相关增值服务，并在香港联合交易所独立上市。如果板块能够成功分拆上市，它将成为恒大、恒大健康、恒腾网络、佳开市和圣恒宝之后的另一个恒大上市平台。

恒大地产很可能在一年内上市。值得注意的是，声明称恒大地产引发了战争，也就是说，买家有权回购。

根据公告，在恒大地产交付日期 2 周年（暂定 2020 年 8 月 20 日）之日或之前，如果恒大地产未能完成上市，战略投资者有权要求恒大以原价回购恒大持有的全部或部分股份，外加恒大支付的 10% 年息。

恒大地产目前的色彩几何图形？根据公开信息，恒大物业管理业务主要由全资子公司金碧地产有限公司承揽。金碧物业数据显示，该公司拥有近 70000 名员工，负责 1200 多个项目，合同管理面积约 5 亿平方米。

据第三方机构嘉里介绍，到 2019 年底，中国恒大地产板块金碧物业管理面积达 3.52 亿平方米，排名第四，仅次于万科地产、乡村花园服务、彩色生活。就经营管理收入而言，金壁地产排名第七，仅次于田园服务、绿城服务、投资盈馀、保利地产、典雅生活服务和中国航运地产。

恒大表示，由于目标公司在上市后仍将是恒大的子公司，该集团预计出售后不会出现实际的损益。

根据公告，到 2019 年年底，恒大地产税后利润约为 9.23 亿元，比去年同期增长近两倍。截至 2020 年 6 月 30 日，恒大地产未经审计的净资产总额为 27.73 亿元。根据恒大 2019 年年报，恒大物业管理收入达到 43.8 亿元，而 2017 年为 30.24 亿元，2018 年为 40.67 亿元。

但 2017 年至 2019 年期间，恒大的总收入分别为 3,1110 亿元、4662 亿元和 4775.6 亿元。这也意味着，在过去三年里，恒大物业管理收入占总收入的比例不超过 1%。

巨人队的最爱热点

2014 年，图年控股拆分并上市其物业管理公司，此后成为 "内地物业管理公司" 的第一股。四年后，房地产行业掀起了新一轮的房地产分拆浪潮，碧桂园、雅居乐、新城控股、嘉召实业、许辉等住宅企业纷纷分拆其物业管理业务上市。

2019 年，房地产企业的房地产上市迎来了 "井喷" 的势头。今年，共有 12 家物业管理企业上市、重组或借壳进入资本市场，这一数字相当于前五年主板地产股的总和。2014 年至 2018 年，只有 12 家物业管理公司进入资本市场。

克里的数据显示，截至 2019 年年底，24 家上市房地产服务公司的总市值为 2355.9 亿元，其中多数公司的市盈率超过 20 倍。

从房地产企业在资本市场上的表现来看，自 2020 年以来，在新冠肺炎疫情影响下的整体市场表现不佳的背景下，房地产行业的平均增幅达到了 37%，其中涨幅最大的是银成人寿，其股价今年上涨了近五倍，现在田园服务的市场价值已经达到了田园的一半。

房屋企业分拆上市物业管理板块，可以利用其资产轻、负债低、现金流充裕、融资渠道广等特点，据第三方统计，仅今年上半年，就有约 21 家住宅企业分拆物业管理业务提交报价，几乎所有成功上市的物业管理企业都被超额认购 100 倍以上，24 家香港地产股上半年平均上涨 54.32%。

房地产行业同期的 Pe 估值高于其他行业，这也表明了房地产行业在资本市场上的高度认可。" 永胜服务（徐汇控股）执行董事兼财务总监周迪。有分析指出，房地产公司为了提高估值，引入了大量的战争投资。

在著名的金融评论员黄立冲看来，恒大地产引入了一些战争投资，或希望借上市机会为自己获得更大的融资，以涵盖恒大地产业务所占用的资金，但也不排除恒大对战争做出了高绩效承诺。

在某种程度上，恒大引入这场战争的目的，或这家投资巨头想要占领海滩物业管理市场的野心，在某种程度上是为什么大型房地产管理企业已成为投资机构迫切想要的 "热点"。两个月前，恒大地产红杉（EverGrande Property Sequoia) 和腾讯（Tencent) 的投资，也将向另一家一流的房地产公司世茂集团（Shimao Group) 伸出援手。

今年 5 月，红杉资本中国基金和腾讯完成了对石茂集团全资子公司世茂服务控股有限公司的战略投资，总投资额达 2.44 亿美元。当时，红杉资本中国基金投资伙伴苏凯表示，物业管理作为房地产开发市场后的股票管理业务，发展空间巨大。

目前，只有当地生产领头羊 "碧恒万荣" 四，物资管理股票市场发展空间巨大，2019 年万科地产实现营业收入 127 亿元，比 2018 年的 98 亿元增长 29.7%，同比增长 70 亿元，比去年同期增长约 35.5%，实现田园服务收入 96.45 亿元，同比增长 100% 以上。

龙头企业的发展趋势有一定的趋势。到目前为止，十大住宅企业，除了恒大、荣创和华润地产都有明确的分割计划，碧桂园、保利、中国和招商蛇口已经完成了房地产分拆上市、绿地、龙湖分别入股雅人寿和绿城服务，只有万科的房地产板块没有明显的对接资本市场的迹象。

有些人认为，不排除投资巨头愿意与恒大和其他毛料管理企业合作的重要原因，即可观的财务回报和未来与房地产公司的业务协调，或投资者的主要要求。" 值得注意的是，科技、智能、在线、贴近消费者正成为物业管理行业发展的新趋势。在最近的 2020 年蓝筹股房地产峰会上，一些物业管理高管表达了类似的观点。

龙湖智慧服务集团总经理曾一明认为，企业应致力于物业服务与数字化、自动化、智能化的深度融合。周迪在会上说，随着消费观念的转变、科技投入和行业自主创新，房地产业将进一步开放市场边界。

前定互联公司高级副总裁王建辉也在会上透露，在未来五年里，一大批房地产企业将在当今科技进步的帮助下，在控制和控制效率的基础上完成一次激动人心的飞跃，以改变对整个行业的驱动，提高运营效率。"-

新的蓝海正在剧烈涌动。正如艺居企业集团首席执行官丁祖玉预测的那样，在 2019 年年底，物业管理规模将在未来 10 年内达到 500 亿平方米。从基础服务到增值服务，房地产服务的市场空间将达到 3 万亿元。